乡村别墅实际上就是城市化的一个特殊阶段

提起乡村别墅，我个人认为乡村别墅实际上就是城市化的一个特殊阶段，郊区化的产物。郊区化为什么会成为城市化的一个潮流？大家很清楚，早在18世纪末，就是工业革命的时候，由于大城市急剧的膨胀，环境问题、土地问题、资源问题、水的问题，所以有点像钱先生说的围城一样，住在城里的人要往城外走，当然乡下农民要挤进城市来打工。早在100年前，城市规划的一个先驱者曾经提出很著名的理论，田园城市，我理解田园城市，它的思想就是要在城市的郊外营建有大量的，环境优美、居住舒适的小城镇，或者是社区。但是，在那个时候由于客观地条件限制，因为社会发展没有达到这个条件，所以他只是提出一个思想，并没有很好的实现。只有到上个世纪五十年代以后，他的思想才在世界上，特别是在发达国家，像美国、德国、英国、法国、日本普遍的推广。

现在我们来看中国怎么样？如果说十年以前有人提出郊区化，提出别墅的问题，可能包括连我在内都觉得这是一个很遥远的事情，不可能做到的事情。但是，从现在城市化的迹象来看，我个人认为在我们国家个别的大都市区已经开始了郊区化的潮流，作为郊区化来讲，它主要的动力机制三个方面：

第一方面，土地有偿使用。土地经济规律促使城里的人往城外走。为什么？因为在我们土地有偿使用以后，中心区、边缘区、郊区的地价相差很大，九十年代北京搞的基准地价，我记得最贵的中心区王府井那一代，一个平方米28000，到这里多少钱？几百块钱，甚至不到几百块钱，工业地价不一样，促使如果我们要想又要住得宽，环境又要好，房子又要好，面积又要大，在城市中心一般中产阶级不可能，只有到郊区去，这是第一个条件，就是看不见的手，土地的经济杠杆来推动的。

第二方面，应该讲它要形成一批中产阶级。你要买得起，作为别墅来讲不是一般的房子的商品，在北京市低档要100、200万，中档200、300万，高档500万，如果没有一个中产阶级阶层形成，就是推广也卖不出去。现在我认为在我们国家一些城市，北京、上海、深圳、广州这些地方，不能说已经和国外是一样的，至少有一批人已经达到这个水准，特别是我了解到的原来像大学里面都说穷教授，现在看来大学的教授成了交税的追踪对象，特别是中关村地区都是重点交税大户。前些年据我所知我们就有一个教授，他跑到海淀搞了几亩地很便宜自己盖了别墅，很遗憾他不知道一栋别墅解决不了问题，别墅没有群体是不行的。后来他遇到问题，冬季取暖没有办法，别墅很大，取暖怎么办？所以废了。但是这个苗头，这个思想已经出现，追求郊区化，这是第二个条件。

第三方面，既然是乡村别墅，距离城市就有一段的距离，必须要有交通，要解决问题。也就是说在美国这些国家，主要是小汽车大量普及，大量出现，也促使郊区化的进程，所以交通是一个很重要的环境。现在来看，我认为北京这三个条件基本上开始出现，我只能说开始出现，不是很成熟。所以，早在2000年顺驰看重了这块地区我觉得还是比较有远见的。根据我的研究，因为去年我参加了北京空间发展战略的研究，北大是和北京城市规划院研究这个问题，最后形成一个空间发展战略，今年正在修编北京总体规划，这个规划来看，未来的方向大家很清楚，两轴两带，东南边是产业带，另外就是城市的重点发展方向，产业、一般的住宅，西部、北部地区是生态敏感区，未来发展方向应该是以生态环境为主，同时兼容一些生态的产业，高新技术产业，居住区档次应该是比较高的。

别墅或者是一些高档的，所以在这个地方选址，我认为也符合未来北京空间的发展方向，只不过我个人有一个想法，就是前几年北京的土地特别是北部、西部占用太多，未来的趋势我估计要控制，这一块地方要控制，控制意味着什么？北部、西部土地资源是有限的，是紧缺的，所以就是说在这个地方要发展，机会难得，出去你错过了这个机会，再在这个地方发展，我估计政府的政策的控制，对这一块相当严厉，所以有人问过我，北京房地产价格走势怎么样？我可以告诉他，就是说你要注意到土地的问题，越是紧张的地方就要上涨，在东南地区可能会相对下降，大体上来讲，它是一个比较平稳的趋势。

　　所以从这个角度来讲，在这个地方的土地开发，我建议不能搞得太乱，太多、太滥，应该搞出精品来，才能真正对得起这块地区的环境和土地。

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